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[大南昌] 南昌多数楼盘开盘去化率不理想,象湖滨江将迎来一场厮杀

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发表于 2020-7-24 14:40:35 | 显示全部楼层 |阅读模式

部分城市的火热与南昌关系不大

深圳楼市热度居高不下,杭州“6万人抢房”,宁波开始收紧政策扩大限购范围……虽然外围的风声呼啸,开发商、媒体也在摇旗呐喊,但南昌楼市表现得始终不够亢奋——在经历去库存强刺激,2016年达到顶峰后出现一定程度的缩量(前两年土地供应完成率低也限制了市场供给)。

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1-3月疫情的禁锢,南昌楼市静待需求压抑后的反弹,叠加政策方面的扶持,期待二季度会像火山爆发一样释放“小宇宙”,看了看曲线,却不过有心无力的小“挣扎”——步入后疫情时代,该失去的已失去,该得到的却没有得到。

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2020年上半年过去,住宅成交同比下降了38%;去年四季度市场出现调整以来价格的疲弱态势仍在延续,南昌房价仍处于高位横盘的阶段。

分化严重外围板块去化周期更长

在调控成为常态和房地产增量时代走向终结的背景下,兴业银行经济学家鲁政委有观点认为,“以往讨论房地产市场状况,人们习惯于拿一二三线城市粗线条进行分类讨论,那么,目前即便同在一个城市,不同的区块、不同的房屋类型,其境况也会有明显不同。”

南昌楼市内部分化的情况,表现得比较明显。

上半年开盘楼盘监测中,大概有30余个楼盘开盘,除了一些楼盘如老城中心的南旅嘉福里、九龙湖核心区新旅明樾府(中签率仅15%)以及融创红城投赣江府依靠地段、品质、教育资源等优势取得较好的去化率,南昌县绿地悦滨江、南昌县恒大珑庭、青云谱国贸凤凰原、湾里远洋天著、湾里恒大林溪府等依靠性价比突破外,其他楼盘整体去化率并不算理想。甚至不少三限房申购出现个位数申购、0申购的情况。

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一般来说,楼盘非常注重一炮打响。而在上半年15个首开项目中,去化80%以上的仅占比约13%,去化50-80%的占比约47%,去化50%以下的占了40%。

南昌楼市进入冷热分化严重的状态,其中有限价以及个盘自身品质打造的因素,也和板块的供求关系密切相关。

上半年,南昌住宅库存量约358㎡同比下降了16%,去化周期反而上升了5%(6.8个月)。这意味着上半年销售减速比较严重。数据显示,上半年南昌住宅成交258万㎡,同比下降了38%。

具体到各个板块,红谷滩、九龙湖、东湖区、青山湖区的去化周期相对较低,目前去化周期高于平均的主要是湾里、新建、经开以及高新区;鉴于南昌县1-5月住宅成交同比下滑49%,去化周期(数据暂缺)很可能同样在拉大。

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去化周期偏高的一般都是外围板块,这也可以理解,毕竟老城区土地供应有限导致出现一定的供求结构矛盾,楼市主力已经往各大新城和城市外围转移,尤其是行情平淡的情况下,湾里、望城、欣悦湖、象湖滨江、经开等楼市外围竞争格外激烈,甚至仍然没有走出去年底以来以价换量的状态。

上新速度加剧竞争态势

湾里恒茂依旧在推8399-9367元/平米的装修房,恒大的均价9500左右也几乎维持在年初“大促”时的水平;远洋天著别墅单价甚至低到普通高层住宅的水平。

有象湖滨江网友抱怨自己在2019年底买的*域房子跌了,“第一批买的13000,现在跌到10500这种楼盘谁买谁倒霉”;近期**尚品住宅价格降至10500元/㎡并推出买房送全屋15件家电,为象湖滨江价格补了一刀;某三限房首批毛坯高层均价约9900元/㎡,“共有9人参与摇号选房顺序公证,但公证后(含公证当日)5天内无申购人前来现场完成选房”。此外,聚仁公园里、联发美的·云玺台、煌盛·悦辰府、联发·时代天悦、中奥海伦堡·玖悦府、正荣·云璟府、嘉福新天地、银城江苑等一大批项目或在下半年密集上新,滨江板块一场“厮杀”在所难免。

新建区望城新区中奥、智谷、海伦广场等数个楼盘也围绕11000元/㎡左右的价格短兵相接,上个月保利蓝海嘉居甚至推出了一批9字头的特价房。

同质竞争激烈的欣悦湖价格也不见起色。今年上半年新建区土拍放量达到惊人的水平,大量商住用地蜂拥入市,接下来的一两年,如果市场行情没有大蹿升,竞争会激烈到开发商如芒在背。除了中海湖心半岛、龙湖春江悦茗、金地金茂正荣悦风华、金地中奥九颂·都会之光等在售项目外,保利和锦花园、金地湖光雅苑、正荣中奥悦玺台以及新力、金茂、新建城投等一批拿地不久的新项目跃跃欲试,一座新城突然聚集如此多的对手,未来销售压力可以预见。据悉,周边的市政绿城开启内部团购、保利梧桐语也以8500元/㎡起进行过一波促销走量。

根据易居研究院发布的《房地产月度报告》,尽管各种官方数据显示房价在上涨,但最近TOP20房企中有70%的房屋销售价格低于2019年。也就意味着,在一季度失去了销售额的情况下,成交回暖一定程度是以价换量完成的。

土地市场供应同比显著增加

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从2020年上半年普通商品房用地供应计划的完成率看:新建区尽管成交了2000余亩完成率却不到一半;红谷滩2300余亩的计划完成了仅1/5左右,南昌县也只完成了计划的1/4,除此之外,经开和高新计划供应千亩左右已接近完成计划,高新完成1/3左右;而东湖、西湖这样的板块供应量几乎可以忽略不计。总体看,上半年仅完成了计划的四成左右。
然而,看似不高的完成率成交量已达4593亩,逼近去年全年的水平(4740亩)——也就是说,未来一年内南昌楼市的供应会比较充裕,如果下半年土拍计划完成率较高,甚至很可能影响到南昌房价的下一步走势。

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